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“大佬”开始抄底楼市意味着什么?

发布人:     发布时间:2019-10-29 10:33

  近日,安联集团旗下公司,以约78亿元人民币(10亿欧元)的估值收购了北京一写字楼北京融新科技中心项目85%的权益。这也是今年以来,又一宗外资加仓中国写字楼案例。

  据戴德梁行统计,2018年全年加上2019年一季度,外资机构仅在北京的大宗房产交易已达10起,累计交易金额超过250亿元。

  虽然都是写字楼,但商业物业的上涨环境,需要楼市整体氛围来提供,这些大佬大张旗鼓进军北京,让不少看客认为,他们是在抄底楼市,看好中国楼市,至少看好北京楼市。

  首先,他们买的都是北京核心区的写字楼。比如安联集团买下的北京融新科技中心项目,就位于望京。

  这些核心地段的写字楼,需求旺盛,收益自然有保障,虽然收益率不高,但买到基本就是赚到。

  其次,北京与中国大多数中心城市的楼市,在城市化推进中,自然是值得长期看好,大佬们今年陆续抄底北京的写字楼,也是建立在这个理论基础上的,但这并不意味着短期内北京楼市就会启动。

  最近南京、天津楼市政策有些许放松,被很多人解读为楼市放松要来。这样的解读,是根本没有读懂管理层此次调控的目的。

  在稳定的基础上,各城市因城施策,作出些许调整,不用大惊小怪。放松不是为了刺激楼市,加磅也不是为了打压楼市,一切都是为了稳定。

  中心城市核心地段的甲级写字楼,如果要投资未尝不可,其他地段还是小心为妙。

  为什么这样说呢?因为中心城市的写字楼空置率,空置率有多高,来看一张图就明了了。

  上图是第一太平戴维斯的披露的2018年年末数据,天津、重庆、武汉、西安在甲级写字楼空置率排名上位列全国前四,空置率均超30%。

  追随其后的分别是厦门、成都、苏州、杭州、大连、上海、南京、深圳、北京、广州。

  空置率超过30%意味着什么?意味着三分之一的写字楼都闲在那儿,主要的功能,就是表演灯光秀。

  上图是目前公认的最具发展潜力的粤港澳大湾区主要城市甲级写字楼存量与空置率情况。

  可以看到,除了香港、广州空置率保持在较低水平外,其余几个城市的空置率都偏高,佛山、珠海空置率接近40%,惠州、荆门、东莞、肇庆空置率都超过了20%。

  最关键的是,按照目前的消化能力和建设能力来看,大多数中心城市的空置率还将继续攀升。

  此等背景下,哪怕是像北京、上海、深圳、广州这样的城市,写字楼也变成了鸡肋,中心区的还好一些,稍微偏一点的地方,投资就有很大风险。

  这么高的空置率,既浪费了空间资源,还会蚕食住宅土地,也就是所谓的占着茅坑不拉屎。

  面对此,管理层也想了一些办法,比如2017年就设立了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆为设点城市,试点“商改租”。

  这种方法虽然不错,但其中牵扯到了太多的手续、利益,推进起来困难度相当大,难以短时间内改变写字楼空置率居高不下的现状。

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